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澳洲房产市场为何长盛不衰,各方唱空下仍不见颓势?

2018-04-13

澳洲房产市场经历了多年的辉煌,投资客络绎不绝的进入这个有利可图的市场。尽管近年来,火热的势头有所减缓,而且各方唱空的声音不绝于耳,屡见报道,但实际上澳洲房产市场,尤其是重点城市未见丝毫的下跌趋势,即使展现了同比的下滑,也只是结节性和周期性的调整。整体上而言,澳洲人口增长带来的旺盛需求,投资潜力的巨大以及未来建筑成本持续走高,都让澳洲房产在未来的时间里,难以看到下跌的情景。

一、澳洲人口不断增加带动了房产需求的提高

房产也是一种商品,同样逃脱不了价值规律的约束。从经济学角度来解析,供求关系是影响商品价格的根本因素,房价的变化主要受住房需求的影响。首先抛开大量的海外投资人士不谈,澳洲不断涌入的移民和本地人口的增长带来了巨大的房产需求。来源于澳洲统计局的数据显示,在2016年的人口普查中,澳洲总人口相较五年前增长了近10%,澳洲两大城市之一的悉尼人口已经突破500万,而墨尔本的人口也逼近500万。过去的几年中,墨尔本每周新增1859人,人口增长速度为12.1%,悉尼每周新增1656人,人口增长速度为9.8%。墨尔本的人口增长速度比预估速度快了7年,预计墨尔本很快也会成为澳大利亚人口最多的城市。如果澳洲保持这样的人口增长速度,那么每年需要建造18万套住房才能满足居住需求,因此,近年来,澳洲一直处于购房的需求远大于供给的状态。

除了人口的增长之外,澳洲更是传统的留学大国,世界领先的教育制度,合理的留学费用,优异的生活环境以及门类较为齐全的移民政策,为澳洲大学吸引了大量的外来留学生数量。数据显示,在2016年,有超过55万的来自超过200多个多家的留学生赴澳学习,创下历史记录。留学生的增多带来了大量的租房需求,也让市场竞争日益激烈起来,这也进一步促进了澳洲租房的低空置率和高回报率。

二、澳洲不断上升的建筑成本也决定了房产价格很难走低

在土地价格不断上升的情况下,澳洲的建筑成本也在不断攀升。在澳洲房产市场,建筑材料高,人工成本高,工期较长。尤其是工期,当地的建筑工人根本就不会加班,尤其是自建房,建造速度和效率如果放在中国,简直就是不可能的。最新的统计数据显示,在全球主要建筑市场进行比较之后,墨尔本的建筑成本排名进入前20,而悉尼甚至进入了前十。另外,澳洲重点城市市中心已经很难找到合适的用于建筑的土地,种种因素都进一步推高了澳洲房价

三、澳洲房产买卖严格的法律制度为交易提供了坚实的保障

澳洲的房屋买卖制度是非常透明的。开放商、律师及银行要严格分开,购房买卖合同必须由双方代表律师解释签署,买家的首付必须转交到房产律师的信托账户,作为第三方托管。土地交易价格完全透明,开发流程公开化,澳洲的开发商和建筑商也不会同时参与,避免联合控制。这些严格的建房制度和法律体系让越来越多的人放心购买房产,这也间接促进了一波接一波的购房热。

四、澳洲房产投资环境稳定

过去的多年中,澳洲经济发展一直稳中有升,而且地处南半球的澳大利亚甚至没有受到历史上著名的两次世界大战的波及。而且,澳洲经济已经持续了25年没有出现过衰退了,即使在全球金融危机的状况下,澳洲也保持着相对稳定的大环境。所以,持续增长的人口是澳洲房地产投资持续升温的主要动力,建筑成本的不断上涨也一定程度推动房产价格的上涨,而澳洲稳定的房地产投资环境、严格和健全的法律体系,将更进一步保障投资者的利益。

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