澳洲房产总是被看衰的那一个，但是不论外界怎么对澳洲房产市场未来做出解读，当下的澳洲房产尚未出现任何衰退的迹象。虽然澳洲房产价格已经很高，但是只要合理的选择房产，恰当的方式管理，还是可以获得非常稳定且可观的收益的。
一、澳洲房产投资回报率该如何计算呢？
对于澳洲房产投资回报率的计算，一般是有多种方式的。回报率的计算是衡量房产是否值得投资的重要参考依据，一般有以下三种计算方式：
1、 收益模式计算方式
投资回报率=(每月租金收益—按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款)
2、 投资回报率计算方式
投资回报率=(税后月租金-物业管理费)*12/购买房屋单价
3、 投资回收时间计算方式
投资回收年数=（首期房款+期房时间内的按揭款）/（税后月租金-按揭月供款）*12
二、对于澳洲房产，哪些因素对房产的投资潜力影响最大呢？
1、人口增长潜力
一个地区/城市的人口规模将对该地房地产的发展起决定性作用，因为人口数量才是维系房地产的刚性因素，这点在任何一个国家都是如此。简单的例子就是国内，随着城镇化的不断推进，越来越多的人开始选择进城，几乎所有上规模的城市房子都处于供不应求的状态，房价更是如同脱缰的野马，一发不可收。
2、区域开发潜力
房地产发展固然需要一定的人口规模，但是过于成熟的地区，由于包括土地在内的各种资源日渐稀缺，也会对房地产的发展产生制约。如果该城市重点发展一个区域，不论这个地方的地理位置有多么的不好，总是可以发展起来的。
3、教育出口潜力
留学生的存在，也是构成房地产投资回报的一个重要组成，因此，某一地区的教育出口潜力，也对房地产的繁荣提供了条件。毕竟，很多买家选择购房的目的就是为了能够让孩子接受更好的教育，这也就是学区房的魅力，虽然国外没有严格学区房的概念，但是学校也是根据地址来划分的，即使不是如此，住的离学校近总是有很方便的。
其实这些因素放在任何一个国家都是可以成立的，所以如果处于投资目的购置房产，这些因素一定要更加重视，更加详细的考虑。
三、澳洲房产出租方式有什么方式呢？
对于想要在澳洲投资房产的申请者而言，如果买下房子只是为了等待升值之后再出售，那么澳洲针对房子会收取一定的空置税，这样就显得非常不合适。所以，澳洲房产投资者一般都会选择将房产出租出去，那么澳洲房产出租的方式一般都有哪些呢？
1、开发商承诺包租
很多国外开发商为了促进销售业绩，会承诺包租服务，回报率一般在5%左右。这种房子就是那种本身带租约的，买下房子之后就可以拿收益了，很多买家甚至都不会去考察房产，毕竟就是为了投资，只要回报率可观就完全可以了。
2、委托租赁公司
如果开发商不承诺包租，业主可以委托澳洲专业的租赁公司，这样的优势和劣势同样存在，优势在于不需要自己亲自打理，省时省力，缺点在于需要交纳一定的管理费，如果公司不靠谱的话，后期可能会有更多的糟心事。
3、业主自行出租
业主可能会有朋友、亲戚想要租房，或是自己寻找到一位合适的房客。这种方式最大的不便在于需要自己亲自打理，但是很多所有者并不在澳洲生活，会有诸多的不便，而且澳洲房产租赁过程中的一些法律问题可能也不是很熟悉，这就需要专业人士的指导了。
不过，无论采用什么样的方式，一定不要忘记纳税，在澳洲，如果税务违约，面临的问题将是很严重的，这点一定要切记切记。