近期，日本不动产市场被一则重磅消息搅动：东京都核心行政区——千代田区发布建议，倡导在部分公寓交易中设定“五年内禁止转售”的限制条款。这项表面看似温和的“政策建议”，却迅速引发了广大投资者的高度关注与市场震荡。
表面上，这只是对短期投资行为的制约，但深层次来看，它或许标志着日本不动产自由交易制度进入全新阶段。尤其对于关注东京核心地段、整栋物业与地权资产的投资者而言，此举背后所传递出的制度信号，不容小觑。
一、“建议”背后，是对资金自由流动的首次正式干预
7月18日，千代田区政府正式发布提案：为抑制投机型购房行为，建议对公寓类不动产交易设立五年内不得转售的附加条款。尽管尚属“建议”层面，未具法律强制力，但该举措具有里程碑意义：
值得关注的是，这一“局部试探”并非孤例。2024年以来，日本政府已多次在国会内部讨论“外国资本购地问题”，特别是在战略性地区（如政府机构周边、港口城市与军事基地附近）。议题包括：是否应限制外国人、尤其是中国籍法人或自然人，在敏感区域购买土地与建筑物。千代田区的此项建议，或许正是更大范围制度转型的前奏。
二、整栋旧楼≠问题资产，而是“地权+用途”自由度的代表
在东京，尤其是千代田区、港区、文京区等土地高度饱和区域，真正的稀缺资源从不是“新建公寓”，而是拥有整地权、可多用途运营的“整栋型RC结构物业”。
许多人谈及老楼或违建时往往标签为“问题资产”，但这实际上是对核心区土地逻辑的误解。以整栋物件为代表的不动产，往往具有如下三重核心价值：
1、整地所有权（所有权一元化）
不同于分层公寓的“按份共有人”结构，整栋楼常伴随完整地块所有权，可独立规划用途或改建方向；
2、高度用途弹性
因产权清晰、建筑形式灵活，常可用于住宅、事务所、旅宿、教育培训等多种功能；
3、容积率优势
多数建于容积管控尚未严格时期，建筑面积远超现行法规所允许，具备“历史超容积红利”。
换句话说，整栋老楼真正的价值，不在于其墙面是否粉刷整洁，而在于其能否让你在制度尚未完全锁死前，仍拥有“自由配置不动产用途”的主动权。
三、千代田区整栋流通窗口，或进入倒计时阶段
千代田区拥有日本最稀缺的城市地块结构。数据显示：
一旦制度进一步强化流通限制，当前的“整栋收购窗口”将不复存在。可合法交易并拥有自由运用权的整栋不动产，将成为一种“制度遗产”。
四、“买新楼”和“买整栋”的底层逻辑，完全不同
在当前市场语境中，很多投资人仍偏爱“新楼”，但这种思路在制度收紧趋势下显得日益被动。我们不妨对比思考：
1、新楼
价格高、收益低、用途固定（多为住宅/办公）、产权分散、转手流动性差；
2、旧楼整栋
账面折旧、可自由运营（包括居住/民宿/共享办公等）、法人可入、市值低估空间大、具备制度博弈能力。
在城市核心区域，新建物件已难以提供改造空间或资产加值的想象力。反而是那些“长得不太新”的整栋楼，为资金、用途与制度提供更大的灵活性。
制度的变化，往往不是一夜之间发生，但它总是以缓慢且明确的方式推进。当千代田区开始对“不动产转让自由”设限，当国会内部讨论“限制外资购地”成为常态，真正值得警惕的，不是今天你是否还能买整栋，而是未来你“还有没有资格出手”。
真正的优质资产，从来不是最贵、最新的那一批，而是那些——能对冲政策、能自由运用、能长期持有的少数。
就像今天的东京整栋老楼，当所有人都认为它过时、丑陋、不合标准时，它却悄悄成为下一轮制度博弈中，仍握有主动权的“最后通行证”。
也许五年后，整栋楼买卖将步入配额制、资格审核或用途审查的制度体系。而在那之前，仍能合法收购、灵活运营、握有整地权的时代，正在进入倒计时。
别等“可以持有整栋楼”的机会成为历史再追悔莫及。今天的决定，才是真正意义上的“资产自由”。