近年来，日本房地产市场持续升温，尤其是东京，堪称全球资本的“吸金磁场”。根据美国仲量联行（JLL）公布的数据，2025年第一季度，日本房地产投资总额突破2万亿日元（约130亿美元），创下历史新高。其中，东京以110亿美元的投资额一举超越纽约（73亿美元），荣登全球投资热度榜首。而在这一波资金浪潮中，来自中国的投资者功不可没。从老旧公寓到塔楼再到整栋物业，中国买家正迅速完成资产配置的“跃迁”，逐步将目光集中于投资回报率更高、稀缺性更强的整栋楼项目。
一、日本楼市为何持续吸金？
日本房地产市场的吸引力不仅源于其稳定的资产增值预期，更与以下几大核心优势密不可分：
1、地价与房价双重稳健上涨
日本主流城市的土地价格在近年来保持温和上涨趋势，房价亦呈稳定升值态势，形成良性循环。
2、租金回报具吸引力
东京、大阪等地的租金收益率普遍可达3%至6%，部分改造型物业或短租经营项目收益可达7%以上。
3、汇率优势
日元兑人民币汇率处于近30年来低位，海外买家购房成本显著降低。
4、法律制度健全
日本实行永久产权制度，产权清晰，法律保护明确，对外国人买房几乎无限制，极大降低了投资的不确定性。
在这样的大背景下，越来越多投资者涌入日本市场，尤其钟情于能提供稳定现金流的整栋物业。
二、整栋物业为何脱颖而出？
对比不同类型的不动产投资标的，整栋物业的优势愈发明显：
1、老旧公寓
价格低廉，总价多在50万至150万人民币之间，租金回报相对稳定（3%-5%），但因房龄较大、维护成本高，升值空间有限。
2、高层塔楼
总价较高（东京核心区多在千万人民币以上），虽然物业质量较新，升值潜力尚可，但租金回报偏低（3%-4%）。
3、整栋物业
多为一栋包含多个单元的住宅或商用建筑，能同时带来多笔租金收入，具备良好的现金流结构与投资回报弹性，成为越来越多高净值个人与机构的优选标的。
三、整栋投资的四大核心价值
1、资本增值显著
整栋物业不像单元公寓那样以“均价”计价，而是根据整栋资产本身的地段、建造年份、维护状态及收益能力来综合评估。因此，其价格弹性更大，涨幅也更为突出。
2、租金收益更优，现金流稳定
整栋物业具备灵活的运营空间，可整体出租予物业管理公司、民宿平台，或按户分租，提高使用效率并分摊运营成本。以一栋位于东京23区、共10户、总价5亿日元的物业为例，若每户月租金15万日元，年租金总收入可达1800万日元（约85万人民币），年化收益率可达4%-6%。若用于民宿经营，回报率则有望突破7%。
3、稀缺性高，资产抗跌能力强
东京港区、渋谷区等核心区域的土地资源极为有限，优质整栋物业供应近乎枯竭。即使是老旧物业，翻新后依然炙手可热。大阪的心斋桥、难波等旅游旺区整栋物业早已一房难求。稀缺带来的自然是保值能力和溢价空间。
4、移民杠杆效应明显
日本经营管理签证制度对投资门槛、商业计划、运营能力均有较高要求。而整栋物业，尤其是带有运营潜力的住宅或商业楼，成为撬动身份规划的天然载体。对于有移民或身份配置需求的投资者而言，整栋物业无疑是“双赢选项”。
四、如何选到高价值整栋房产？
要在日本投资整栋物业并非盲目“扫货”，需遵循一套相对成熟的选房逻辑：
1、优先考虑一线核心地段
东京23区、特别是港区、千代田区、渋谷区；大阪则聚焦于心斋桥、梅田、难波等商圈。
2、地铁站步行5-10分钟内为佳
交通便捷度直接影响出租率与租金定价。
3、净收益率不低于4%-5%
投资回报应扣除所有运营成本，如固定资产税、都市计划税、源泉税、管理费、修缮基金等。
4、优先选择近年修缮过的物业
避免未来投入大额维护成本，同时提升资产溢价能力。
5、控制总价，选择“小而精”的物业体量
对个人投资者而言，最优选择为总价在1亿至10亿日元之间、5至20户左右的小型整栋，既易于管理，又具高流动性。
整栋房产已悄然成为日本房地产市场中最具吸引力的资产类型之一。在汇率利好、投资回报优异、资产稀缺等多重优势叠加下，东京、大阪的优质整栋物业正被视为“全日本最有价值的资产”。但需要明确的是，房市虽热、资金汹涌，并不意味着所有物业都有投资价值。精准判断地段、物业状况与潜在收益，仍是每一位投资者立于不败之地的关键。